아파트 리모델링과 재건축 총정리!

아파트 리모델링과 재건축, 뭐가 다를까?

요즘 노후 아파트가 늘어나면서 리모델링과 재건축에 대한 관심이 높아지고 있다.

둘 다 오래된 아파트를 개선하는 방법이지만, 절차나 비용, 혜택에서 큰 차이가 있다.
이 글에서는 아파트 리모델링과 재건축의 차이점을 구체적으로 비교하고, 각각의 장단점과 진행 절차까지 쉽게 알아가보자

 

 

 1. 아파트 리모델링과 재건축의 정의

아파트 리모델링이란?
아파트 리모델링은 기존 건물의 구조를 유지한 채로 보수·확장하는 작업이고 낡은 시설을 개선하거나 공간을 확장해 주거 환경을 개선하는 것이 목표이다.

 

리모델링 주요 특징
= 기존 건물을 허물지 않고 개선 
= 수직·수평 확장을 통해 면적 증가 가능
= 노후 시설 교체로 아파트 가치 상승

 

 

아파트 재건축이란?
재건축은 오래된 아파트를 철거하고 새로 건물을 짓는 것이다. 안전성 문제나 주거 환경 개선을 위해 추진되며, 새 아파트로 바뀌기 때문에 자산 가치 상승 효과가 크다.

 

재건축의 주요특징
= 기존 건물을 철거하고 신축
= 주거 환경 개선과 부동산 가치 상승
= 재건축 초과이익환수제 등 규제 적용

 

2. 리모델링과 재건축 차이점

 

정의

기존 구조 유지, 부분 개선·확장

기존 건물 철거 후 새로 건설

가능 조건

준공 15년 이상 (법적 요건 완화 추세)

준공 30년 이상 + 안전진단 D등급 이하

건축 방식

구조 유지 + 일부 확장 (수직·수평 가능)

철거 후 신축 (완전히 새 건물)

사업 기간

약 5~7년 (인허가 절차 단축 가능)

약 10~15년 (절차 복잡, 규제 강화)

비용 부담

상대적으로 저렴 (평당 1,000~1,500만 원)

비싸고 부담 큼 (평당 2,500~3,500만 원)

세금 부담

부담 적음 (재산세 일부 감면 가능)

재건축 초과이익환수제 적용 가능성 있음

장점

빠른 진행, 비용 부담 적음, 환경 개선

새 아파트로 교체, 자산 가치 상승 효과 큼

단점

구조적 한계, 면적 증가 제한

비용 부담 큼, 시간 오래 걸림, 규제 많음

 

3. 아파트 리모델링 : 장단점과 주요 특징

 

아파트 리모델링이 가능한 아파트 조건

1. 준공 후 15년 이상이 된 아파트

2. 구조 안전성이 확보된 경우

3. 입주자 동의율 : 수평확장 66.7%, 수직확장 75% 이상 필요

 

리모델링의 종류

1. 내부리모델링 : 배관교치, 주방, 욕실 개선

2. 수평 리모델링 : 가구 수 증가 없이 측면 확장

3. 수직 리모델링 : 위로 2~3층 증축(최대 15% 연면적 증가)

 

4. 아파트 재건축 장단점과 주요특징

 

아파트 재건축이 가능한 아파트 조건

 

준공 30년 이상 혹은 안전진단 D등급 이하

안전진단 통과 필수

조합설립 : 소유자 75%이상 동의필요

 

재건축 진행절차

예비안전진단 → 정밀 안전진단 → 재건축 추진위원회 설립 → 조합 설립 인가 및 사업계획 수립 → 관리처분 계획 승인 → 철거 및 신축

 

5. 리모델링 VS 재건축 비용차이는?

리모델링 : 평당 1000만원~1500만원 [수직 확장시 더 비쌈]

재건축 : 평당 2500만원~3500만원(철거, 신축 비용 포함)

 

재건축은 초과이익환수제로 추가부담이 발생할 수 있다.

 

세금차이 

리모델링의 경우 재산세, 취득세 감면이 가능

재건축인 경우 초과이익환수제 적용 시 큰 부담